Wann ein Mieter seine Wohnung renovieren muss

Geschrieben von Helmut Lindemann

In viel älteren Mietverträgen steht noch immer, dass Mieter in ihrer Wohnung Decken, Wände, Türen und Heizkörper streichen sollen,

also für Schönheitsreparaturen zuständig sind. Dies trifft jedoch nicht in allen Fällen zu, denn Gesetz und Rechtsprechung setzen den Renovierungspflichten enge Grenzen.

Nach einigen Jahren sehen beim Einzug noch frisch renovierte Wohnungen oft abgewohnt Aus. Das Gesetz in Deutschland schreibt vor, dass der Vermieter für sämtliche Renovierungs- und Reparaturarbeiten zuständig ist. Er kann allerdings diese Pflichten mit einer Renovierungsklausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Hiervon machen auch noch heute viele Vermieter Gebrauch. In der Regel steht im Vertrag, dass Decken, Wände, Fenster, Türen und Heizkörper gestrichen werden müssen, dies jedoch nur in gewissen Abständen. Ist die Klausel gültig, muss der Mieter die Wohnung renovieren.

Der Vermieter kann auch den Mieter per Mietvertrag zur Kostenübernahme bei kleineren Reparaturen heranziehen. Hier gelten jedoch ebenso enge gesetzliche grenzen. Hierrüber berichten wir jedoch in unserem nächsten Magazinbeitrag ausführlich.

Für welche Arbeiten sind Mieter zuständig?

Welche Arbeiten mittels Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden können, ist gesetzlich nicht geregelt. Jedoch sind die Bereiche der Schönheitsreparaturen in der Rechtsprechung ausführlich definiert. Hierzu zählen: Tapeziere und anstreichen, streichen der Heizkörper und Rohre, streichen von Fußböden oder/und reinigen von Teppichböden, sowie das Streichen von Innentüren, Fenstern und Außentüre von innen.

Wann ist die Renovierungsklausel gültig?

Es gilt der Grundsatz - Starre Renovierungsklauseln sind unwirksame Klausel

Beginnt die Klausel wie früher oft verwendet mit "Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen in Bad, Küche und Toilette spätestens alle 2-3 Jahre, in Wohn- und Schlafzimmer alle 5 Jahre usw. durchzuführen", dann kann man davon ausgehen, dass diese Klausel unwirksam ist. Sie sind nach heutiger Rechtsprechung nicht mehr wirksam, da es sich hierbei um starre Fristen handelt. Erkennbar ist also eine starre Frist an Formulierungen wie "mindestens, spätestens oder immer". Sie verpflichtet den Mieter auch dann zu renovieren, wenn dies nicht notwendig ist. Es ist der Grundsatz zu beachten, dass der Mieter nur so viel renovieren soll, wie er auch abgenutzt hat. Neben den Kriterien der Abnutzung, sind die damals vereinbarten Fristen auch zu kurzfristig. Die heutige Rechtsprechung bezieht sich auf Fristen zwischen 5-10 Jahren, aber auch nur dann, wenn Abnutzungserscheinungen zu erkennen sind.

Eine flexible Renovierungsklausel ist eine gültige Klausel!

Ist der Renovierungsplan laut BGH flexibel gestaltet, ist die Renovierungsklausel gültig. Sind Begriffe wie "im Allgemeinen, falls erforderlich oder bei Bedarf" verwendet worden und vernünftige Zeiträume angegeben, ist die Klausel verpflichtend. Sind jedoch nach Ablauf dieser Fristen keine oder nur geringfügige Abnutzungserscheinungen zu erkennen, muss nicht renoviert werden.

Der Zustand der Wohnung beim Einzug ist entscheidend!

Voraussetzung zur Gültigkeit der Renovierungsklausel ist die Übergabe einer renovierten Wohnung bei Mietbeginn. Ebenfalls gültig wird die Klausel, wenn der Mieter bei der Übernahme der Wohnung im unrenoviertem Zustand, eine Ausgleichspauschale für die Renovierung erhalten hat.

Daher sollten Sie eine lückenlose Dokumentation bei der Übergabe/Übernahme der Wohnung erstellen. Nutzen Sie hierzu unsere 360 Grad-Dokumentation in Form eines Videos.

Renovierung bei Auszug des Mieters

Unwirksam ist dann die Klausel, wenn wiederum eine starre Formulierung wie z.B. "Der Mieter ist bei Auszug verpflichtet, die Wohnung im renoviertem Zustand zu übergeben". Ebenfalls ungültig sind sogenannte "Abgeltungsklausel" beim früheren Auszug eines Mieters, also während der Laufzeit der Renovierungsfristen.

Der Mieter muss also nur renovieren, wenn entsprechende Verschleißerscheinungen zu sehen sind. Weiterhin darf der Vermieter dem Mieter nicht vorschreiben, dass die Renovierungsarbeiten durch eine Fachfirma vorzunehmen sind. Der Mieter darf selbst Hand anlegen!

Ebenfalls dürfen während der Mietzeit keine Vorschriften über die Farbwahl gemacht werden. Gültig wäre jedoch eine Formulierung, die beim Auszug ihre Anwendung findet, wie "Der Anstrich ist in hellen oder neutrale Farbtönen zu erstellen"

Es gilt viel zu beachten bei der Vermietung einer Wohnung!

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